| Vilken real ränta ska jag använda? |
Vilken real ränta man ska använda beror på vilket avkastningskrav man har på den investering man gör i fastigheten. Avkastningskravet är individuellt och beror på vilka alternativa placeringar man kan göra. Realräntan bör minimum sättas till avkastningen på riskfria placeringar , exempelvis i statsobligationer. Observera att det förutsätts att man själv finansierar fastigheten full ut. Då man till viss del finansierar ett fastighetsförvärv med lånat kapital bör man i så fall justera härför genom att använda alternativet "Använd genomsnittlig kapitalkostnad". |
| < till början > |
| Hur hög bör riskpremien vara? |
Riskpremien sätts efter den individuella bedömning man gör av osäkerheten i avkastningen på investeringen, dvs i kassaflöde m.m. Ett rekommenderat tillvägagångssätt är att sätta den reala räntan till avkastningen på alternativa riskfria placeringar och sätta riskpremien till ett generellt tal som används för alla ej riskfria placeringar av en viss typ, exempelvis fastigheter. På så sätt ökar jämförbarheten mellan alternativa placeringar i fastigheter. Den risk man bedömer finns i den enskilda fastigheten bör man istället ta hänsyn till genom justering av vakansgrad och andra parametrar som påverkar kassaflödet. |
| < till början > |
| Varför ska jag justera för skatt? |
På det kassaflöde som en fastighet genererar utgår i normalfallet inkomstskatt som ska betalas till staten innan avkastningen kan tillgodoföras den som gjort placeringen i fastigheten. För att värderingen ska bli riktig och jämförbar med placeringar på bank eller i aktier bör därför hänsyn tas till inkomstskatten. Den avkastning efter skatt på fastighetens rörelsenetto som kan tillgodoföras placeraren beläggs normalt också med kapitalskatt. Då man i normalfallet förutsätter att samma kapitalskatt (för närvarande 30%) utgår på alternativa placeringar gör man normalt ingen ytterligare justering härför utan jämför avkastningen före den kapitalskatt som utgår på utdelning, ränta etc som placeraren erhåller. |
| < till början > |
| Vilken skattesats ska jag använda? |
Skattesats kan variera beroende på individuella förhållanden och beroende på ägandeform m.m Generellt kan dock den skattesats som utgår på aktiebolags resultat anses lämplig för att få en så långt som möjligt riktig värdering som kan anses gälla för flertalet investorer. Denna skattesats kan också anses vara den rätta för andra ägandeformer med nuvarande skattesystem. Nuvarande skattesats är 28%. Man kan eventuellt hävda att man ska använda den effektiva skattesatsen med hänsyn till att avsättning till periodiseringsfond idag kan av aktiebolag med 20% av resultatet. Den effektiva skattesatsen blir då cirka 22,4%. Användandet av den effektiva skattesatsen förutsätter dock att skattesystemet förblir oförändrat. Faktorer som talar emot användandet av den effektiva skattesatsen är även att det är en skattekredit som för eller senare ska tas fram och att man i princip inte kan dela ut obeskattade vinstmedel. |
| < till början > |
| Hur påverkas värderingen av genomsnittlig kapitalkostnad? |
Värderingen kan påverkas väsentligt om man använder genomsnittlig kapitalkostnad beroende av skillanden mellan avkastningskravet som satts på eget kapital och den angivna räntan på lånat kapital samt hur stor del som belånas. Om man har ett högt avkastningskrav på eget kapital, men beräknar att finansiera förvärvet med exempelvis 70% genom lån till en ränta som är betydligt lägre än avkastningskravet så får man fram ett helt annat värde på fastigheten. Man bör vara observant på att marknadsräntor flukturerar och att kalkylen försämras betydligt vid en hög belåningsgrad om upplåningsräntan förändras. Det påverkar ju även värdet vid en senare försäljning då köparen gör sin värdering utifrån den då aktuella marknadsräntan. Det omvända förhållandet gäller vid en räntesänkning. Man brukar kalla detta för "hävstångseffekt". |
| < till början > |
Vilken real ränta ska jag använda?
support@comestor.se